观点网 全国首单获批的集体经济类REITs项目来了。
4月23日，以街道集体经济载体为底层资产的“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划” （ABS）已正式获得上海证券交易所无异议函，成为全国首单获批的集体经济类REITs项目。
项目以苏州工业园区娄葑街道集体经济载体为底层资产，由园区投控增信，元联基金任运营管理顾问，中联基金任发行人财务顾问。
园区“重”转“轻”
资料显示，联创产业园项目位于苏州工业园区东富路45号，由娄葑街道12个动迁社区成立社区股份合作联社，共同投资4.3亿元，将原先老旧厂房高标准重建为集绿化、景观、共享空间为一体的现代绿色产业园。
项目地块总用地面积61888.91平方米，全新规划设计10.2万平方米载体，标准厂房12栋，较原先2.3万平方米厂房，土地集约利用效能提高近5倍。联创产业园北邻园区行政商贸中心，南邻科教创新聚集区，建成后，功能上匹配大多数中高端产业。
资产证券化（ABS）并不是新鲜事物，就是将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过结构性重组增信，形成可以在金融市场上销售和流通的证券。产业园区ABS即产业园区的固定资产（如物业、租金收益权等）打包成标准化金融产品，通过资本市场发行交易，从而快速回笼资金、降低负债，同时让投资者共享长期收益。
具体到联创产业园ABS项目，该产品以娄葑街道的集体经济载体为底层资产设立的，也就是把街道上的物业、厂房等资产打包起来，通过证券化的方式实现资金回笼。
产城园区评论获悉，该项目产品规模达4.5亿元，其中优先级规模3.15亿元，次级规模1.35亿元，募集资金后续将投入重点项目，形成“开发—成熟—REITs—再开发”的良性循环。
目前，低利率时代，稳健型资产稀缺，园区REITs年均4%-6%的收益率极具吸引力。通过发行这种产品，园区能够变“重资产”为“轻资产”，从“房东”升级为“运营服务商”，投资者也能获得稳定分红，分享园区成长红利。
有分析指，该项目打破集体经济融资渠道单一限制，降低对传统融资渠道的依赖，为集体经济对接REITs战略工具开辟路径，拓宽了REITs发行主体类型。
产业园区的压力
产城园区评论获悉，机构分析师近期分析产业园区行业的总体发展现状表示，产业园区作为必不可少的空间载体资源，在当前产业技术快速突破创新以及日益复杂的国际环境下，不可避免面临重大的机遇和挑战。
大宗交易方面，综合国际五大行等专业机构的数据来看，2024年我国商用大宗投资市场交易数量大体在340 -370宗之间，累计完成交易总额大致在2000-2200亿人民币。产业园2024年大宗交易总体表现相对谨慎，合计交易金额在200亿人民币以下，占当年商用大宗交易总额比例呈现一定下降。
从北上广深等核心城市的交易数据来看，受园区租赁市场持续低迷影响，相关区域的大宗交易成交量相较于23年均有不同程度走低。在投资者结构方面，各类内资买家依旧占据了2024年产业园行业的绝大部分的市场交易份额，其中以生产、研发、自用为主的企业买家和机构投资者仍然是2024年产业园板块大宗交易的核心参与者。
总体来看，与2023年相比，2024年产业园行业在经营的方面继续承压，或仍处于本轮周期筑底阶段。
供需方面来看，产业园需求全面修复或仍需时间。中金跟踪渣打中国中小企业信心指数显示制造业中小企业经营活动提速，而服务业中小企业（即商办类产业园主要租户类型）经营指数则仍位于收缩区间。
在上述背景下，多数产业园项目四季报中均提及企业降本增效带来的租赁需求缩减。综合来看，现阶段产业园区仍面临三大挑战，包括新增供给冲击、存量市场竞争（以降价为主要手段）以及写字楼市场降价冲击。
所以，租金价格和空置率的方面受到新增供应持续入市的压力，大多数项目开始主动或被动“以价换量”，以价换量是2024年全国各主要园区市场的典型策略。
而在苏州，根据中策行的报告，苏州市得益于其优越的地理位置、便捷的交通设施、多元化的产业结构以及支持性政策环境，租金水平在长三角城市群中相对较高，达36.51元/㎡/月，仅次于上海。然而，过高的租金价格水平导致成本集约型产业外流，与高租金相对应的，苏州的工业厂房空置率也较高，在长三角位于前列。
2024年四季度，苏州工业地产租金整体呈波动变化趋势，空置率一直居高不下，12月空置率达28.06%。相对较高的空置率凸显了市场结构存在问题，需要进一步明确产业定位，促进产业协同发展。
该机构分析指出，空置率的持续高升，主要在于全球经济形势的不确定性以及国内经济结构调整，使得部分制造业企业面临订单减少、成本上升等问题，企业扩张意愿降低甚至出现收缩，对工业厂房的新增需求减少。同时，一些新兴产业尚未形成大规模的厂房需求，导致市场整体需求不足。
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